Denkmalimmobilien: Werteerhalt durch Sanierung

Baustoffe, Probleme und Schädlingsbefall – Baudenkmal in Deutschland, Erhalt der originalen Bausubstanz – Kompromissfindung Nutzungsanforderungen und Denkmalpflege. Diskussionsbeitrag von Eric Mozanowski, Immobilienexperte und Autor aus Stuttgart.

Bei der Modernisierung von Baudenkmalen treten analog zur allgemeinen Altbausanierung immer wieder Schwierigkeiten auf, die zu einer extremen Verteuerung der Modernisierung führen. Der Stuttgarter Autor Eric Mozanowski erläutert in seinem Fachwerk „Investieren in Denkmale“ die Notwendigkeit der Denkmalpflege und deren vielfältigen Aufgaben für die Gesellschaft und Kultur. Wichtig für Investoren und Bauherren ist, mögliche Probleme bereits vor Modernisierungsbeginn zu identifizieren, da sie deren Wirtschaftlichkeit gefährden können. Eric Mozanowski  ist ein erfahrener und etablierter Immobilienexperte, der einen wesentlichen Schwerpunkt im Segment der Denkmalimmobilien in Deutschland sieht: “Viele der rund 1,2 Millionen Baudenkmale in Deutschland könnten ohne das Engagement privater Investoren nicht erhalten werden. Wertvolle Gebäude gingen ohne wirtschaftlich tragfähige Sanierungen und eine anschließende ökonomische Nutzung unwiederbringlich verloren und könnten nicht an die nachfolgenden Generationen weitergegeben werden. Unser kulturelles Erbe verlöre an Wert und die Bevölkerung der Städte und Dörfer einen Teil ihrer Identität. Was wären die Hansestädte ohne ihre Patrizierhäuser, was wären viele Ortschaften zwischen Niedersachsen und Franken und in ganz Mitteldeutschland ohne die Vielfalt ihrer Fachwerkbauten, und was wären die Gemeinden Bayerns ohne das süddeutsche Bauernbarock? Alle diese Kommunen hätten ohne wirksamen Breitendenkmalschutz wohl längst ihren besonderen Charakter verloren.”

Deutsche Immobilien international begehrt

Die Immobilienmarktentwicklung zeigt, dass Deutsche Denkmalschutzimmobilien international begehrt sind. Für Investoren bieten sie eine Reihe einzigartiger Vorteile. Die hohe Nachfrage nach Wohnungen und Gewerbeflächen in einem historischen Ambiente macht denkmalgeschützte Immobilien auch in Märkten mit Angebotsüberhängen zu einer dauerhaft attraktiven Geldanlage. Selbstnutzern und Mietern bieten die Gebäude ein besonderes Flair, das zu höheren Kundenzahlen (Einzelhandel), besseren Arbeitsergebnissen (Büro) oder einem individuellen Lebensgefühl (Wohnungen) führt. Studien zeigen, dass die Mehrzahl der Baudenkmale einen beträchtlichen immateriellen Mehrwert aufweist, gibt Immobilienexpterte Eric Mozanowski zu bedenken. Für interessierte Investoren ist das Thema „Denkmalimmobilien: Sanierung erhält der Werte – Verlässlichkeit zum Denkmalschutz“ wichtig. 

Stellenwert und Ziele des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege 

Immobilienbesitz gilt in Deutschland als eine der wichtigsten Quellen und Formen der Vermögensentwicklung. Denkmalimmobilien stellen solide Anlageobjekte dar, sie sind vor allem durch ihre Wertstabilität und Wertsteigerung für viele Anleger eine zukunftsfähige, inflationssichere und renditestarke Möglichkeit, Geld zu mehren und durch Denkmalsanierungen Werte zu erhalten und kulturelle Verantwortung wahr zu nehmen. Wohneigentum zu schaffen, liegt im gesellschaftlichen Interesse. Eine besondere Position nehmen dabei denkmalgeschützte Anlageimmobilien ein. Einerseits wird wertvolle historische Substanz erhalten und als Kulturgut bewahrt, andererseits bietet die Immobilien eine sichere Investition in Sachwerte.

Denkmalpflege: Historischer Baustoff Holz 

Holz war aus Kostengründen und der leichten Verarbeitung und Montage ein wichtiger Baustoff. Früher galt Holz zudem jedoch wegen der hervorragenden statischen und konstruktiven Eigenschaften als unentbehrlich. Die Brandempfindlichkeit erfordert früher wie heute Verbeugung und gegen Schädlinge ist Holz sehr empfindlich, daher spielen der richtige Bauunterhalt und die Verwendung in der Konstruktion eine große Rolle. 

Holzschäden – Zusammenarbeit mit der Baudenkmalpflege

Die Baudenkmalpflege weist darauf hin, dass die meisten Schäden durch Nässe entstehen, die über Sockel und Fundamente von unten oder über undichte Stellen auf das Baumaterial einwirken. Dieses führt dann zu Fäulnis und Pilzbefall. Holzschäden entstehen durch tierische und pflanzliche Schädlinge, insbesondere durch Pilze beziehungsweise Schwämmen. Hierbei spielen Nährsubstrat, pH-Wert und die Feuchtigkeit des Holzes eine wesentliche Rolle. Hinzu kommen Temperatur und Luftfeuchtigkeit. Eine direkte Lichteinstrahlung ist für das Wachstum von Pilzen und Schwämmen nicht erforderlich. Die besondere Gefährdung durch diese Schädlingsgruppen entsteht, weil Pilze und Schwämme häufig in verdeckten Bereichen wachsen und das Holz soweit zerstören, dass letzlich die Tragfähigkeit verloren geht. Typische Befalls Bereiche sind Fußleisten oder Türrahmen, bei denen das Holz unter einer scheinbar intakten Anstrichoberfläche bis zum Würfelbruch nahezu vollständig zerstört ist.  

Die an den häufigsten anzutreffenden pflanzlichen Schädlingen im Altbau sind:

• Echter Hausschwamm  

• Kellerschwamm  

• Weißer Porenschwamm  

• Weißfäulepilze

• Braunfäulepilze

Wird Pilzbefall festgestellt, muss als Erstes sorgfältig die Art des Pilzes bestimmt werden. Es gibt holzverfärbende Pilze, die die Tragkraft des Holzes schwächen, aber nur Frischholz befallen. Daneben beeinträchtigen holzzerstörende Pilze, wie Weißfäule- oder Braunfäulepilze, die die Zellulose oder das Lignin im Holz abbauen, die Tragfähigkeit der Hölzer. Fachlich falsche Sanierungsversuche, „Flickwerk“, unsachgemäße Ausbesserungen oder unbedachte Eingriffe in das Holzgefüge führen zu irreparablen Schäden an Baudenkmälern.

Fazit: Werteerhalt Denkmalschutz und Denkmalpflege – partnerschaftliche Zusammenarbeit

Investitionen in Denkmale sind eine der schönsten Verbindungen privatwirtschaftlicher Interessen mit einem öffentlichen Anliegen. Historische Gebäude und gewachsene Städte sind ein wichtiges Stück Lebensqualität. Der Erhalt der originalen Bausubstanz verlangt allerdings viel Fingerspitzengefühl. In der Mehrzahl der Fälle gilt es einen Kompromiss zu finden zwischen den modernen Nutzungsanforderungen, den Renditevorstellungen des Investors und dem Anliegen der Denkmalpflege. Konservatorische Maßnahmen und die Wiederherstellung von historischen Gebäuden sind vergleichsweise aufwendig und teuer. Hilfe bietet das Denkmalamt durch Aufklärung und mit gezielter Hilfestellung durch Handreichung und Hinweise auf Genehmigungspflichten, Behördenzuständigkeiten, Finanzierungsfragen, steuerliche Vergünstigungen. Viele Bauherren stellten sich unter den Belastungen einer Modernisierung die Frage, warum sie den „alten Kasten“ nicht einfach abgerissen und an seine Stelle einen funktionalen Neubau gestellt haben: wahrscheinlich, weil Neubauten nun einmal keine Vergangenheit haben und im Zeitalter des seriellen Bauens den Charme des Einzigartigen entbehren. Denkmalpflege ist demokratisch geworden, das Interesse gilt nicht mehr in erster Linie kunsthistorischen Gebäuden und Monumenten, sondern findet seine Anbindung in einfache bauliche Zeugnisse des Handwerks und der Technikgeschichte. Die Pflege der Denkmäler liegt im öffentlichen Interesse und wird bezuschusst und gefördert.

Zur Person: Eric Mozanowski baute in den letzten 30 Jahren verschiedene Immobilienunternehmen auf. Dabei konzentrierte er sich auf die Projektentwicklung und Sanierung von Bestands- und Denkmalschutzobjekten und deren anschließende Vermarktung. Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Ein besonderer Schwerpunkt liegt in der Geschichte von Denkmalimmobilien und der Wandel in die heutige Zeit mit den gegebenen Veränderungen und Ansprüchen, die Modernisierung und Sanierung von Denkmalimmobilien mit sich bringen.

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Mozanowski
Eric Mozanowski

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